La Guida per Vendere Casa



Punto 1 – il giusto prezzo


punto 2 – la Certificazione Energetica (APE)


Punto 3 – la pubblicità


Punto 4 – l’appuntamento


Punto 5 – la trattativa


Punto 6 – la documentazione

Spieghiamo meglio, nel dettaglio, ogni punto dell’elenco:

a) Atto di provenienza: può essere un atto di compravendita o una donazione.

Consiste nell’atto del notaio fatto quando abbiamo comprato/donato l’immobile, dal quale risultano i dati del proprietario, l’ubicazione, la consistenza, la quota di possesso, i dati catastali, la rendita catastale.

Questo documento ci è stato consegnato dal notaio insieme alla trascrizione dopo una trentina di giorni dalla stipula. Se non lo troviamo possiamo tornare dal Notaio e richiederne un’altra copia. Può succedere che il Notaio non eserciti più e/o sia passato tanto tempo dal precedente passaggio per cui gli atti non sono più conservati nello studio notarile che pensavamo.

In questo caso l’atto è stato sicuramente portato alla conservatoria dei registri immobiliari di zona.

Nel caso la provenienza sia dovuta ad una successione o ad una eredità, dovremo invece portare la documentazione.

b) Nota di trascrizione: è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto di compravendita nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

c) Atto di mutuo: se ne abbiamo avuto bisogno quando abbiamo comprato l’immobile. È l’atto Notarile fatto contestualmente all’atto di compravendita con il quale il Notaio registra l’ipoteca dell’immobile a garanzia per la banca erogatrice.

d) Nota di trascrizione dell’ipoteca:è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto dell’ipoteca nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

e) Visura ipotecaria: serve a dimostrare al compratore che non ci sono altri vincoli sull’immobile.

f) Visura e planimetria catastale: documenti rilasciati dal catasto/agenzia del territorio.

Dovremo controllare, o far controllare, da un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) se sono esattamente conformi alla situazione attuale dell’immobile. In caso di difformità tra la situazione attuale e la piantina catastale, il Notaio non stipula l’atto e la banca non da il nulla osta in caso di richiesta di mutuo. Se ad esempio abbiamo fatto dei lavori che hanno modificato l’immobile, dovremo assolutamente sanare le modifiche fatte.

g) Concessione Edilizia: Rilasciata dal comune al:

-costruttore prima di iniziare la costruzione dell’immobile

-al proprietario a seguito di un condono richiesto dallo stesso nel caso in cui abbia effettuato modifiche dell’immobile.

h) Certificato di agibilità: rilasciato dal comune che attesta la licenza di abitabilità, e le autorizzazioni del progetto di costruzione.

i) Certificati di conformità degli impianti: Questi vi sono stati consegnati dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti gas, luce, idrico,idrico-sanitario.

j) Certificato della situazione pagamento condominio: va richiesto all’amministratore per dimostrare che tutti i pagamenti che riguardano il condominio sono in regola e se nelle ultime assemblee hanno informato ad eventuali lavori deliberati ma ancora non eseguiti.

k) Attestato di Prestazione Energetico: rilasciato da un tecnico dove viene assegnato un coefficiente riguardante la classe energetica.

l) Documenti personali dell’intestatario/i dell’immobile: documento che attesti l’identità (carta di identità/patente) codice fiscale.

Se i proprietari sono coniugi in comunione di beni e l’immobile è quindi cointestato serve l’estratto degli atti di matrimonio. Ovviamente devono essere entrambi concordi alla vendita. In caso uno dei due non può essere presente alla stipula del compromesso e/o del rogito, può lasciare una procura irrevocabile alla persona che lo rappresenterà nella vendita fatta da un notaio.

m) Contratto di locazione: se dobbiamo vendere un immobile affittato, occorre fornire il contratto di affitto/locazione. Potrebbe essere utile, per evitare perdite di tempo, fare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’affittuario con la relativa proposta di vendita specificando il prezzo di vendita e dare un periodo di 30 giorni per la risposta. Questo per dare modo all’inquilino di formulare una proposta se interessato ed evitare eventuali rivalse e discussioni durante le trattative (diritto di prelazione)

n) Regolamento di condomino: Redatto da un notaio nel momento della costituzione del condominio su incarico del costruttore o dei condomini stessi. Da richiedere all’amministratore di condominio.


Punto 7 – il compromesso


Punto 8 – l’ Atto Notarile


Spero che questo Vademecum possa esserti stato utile per meglio entrare nel mondo della compravendita immobiliare, rinnovo comunque la mia piena disponibilità nel fornire una consulenza mirata ed accompagnarti al meglio durante questo importante percorso.

Devis Rascano