La Guida per Vendere Casa

1 – IL GIUSTO PREZZO

Premesso che non esiste un prezzo che possa definirsi “giusto in assoluto” e che ogni trattativa è “unica”, esistono pur sempre dei parametri di valutazione, che sono in grado di dare un validissimo orientamento nella determinazione di un prezzo di vendita, in maniera tale da far trovare un accordo vantaggioso sia per il venditore che per il compratore. L’individuazione del giusto prezzo di vendita è certamente una delle cose essenziali per vendere un immobile oggi.

Come si determina il prezzo di vendita?

A determinare il prezzo dello specifico immobile che vogliamo vendere o comprare contribuiscono una serie di elementi, i quali vanno ad accrescere o a diminuire i prezzi medi degli immobili in vendita nella propria zona:

  • le caratteristiche interne dell’unità immobiliare: in particolare, esposizione, luminosità, vista e piano (gli attici ed i piani alti valgono di più);
  • il suo livello di qualità: il buono stato e una distribuzione “funzionale” degli spazi, entrambi tipici di case nuove o ristrutturate, aggiungono valore al prezzo medio.
  • le caratteristiche ed il livello di qualità dello stabile: portineria/custode, giardino condominiale, materiali pregiati, etc., fanno aumentare il prezzo base;
  • i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole, ospedali e così via.

Quindi per determinare il prezzo di vendita, consigliamo di cercare nei vari portali, gli immobili in vendita nella propria zona, allinearsi il più possibile ad immobili simili e calcolare una differenza tra domanda e offerta del 20% in base ai 4 fattori descritti sopra.

Noi, stando ogni giorno sul mercato immobiliare, sapremo partire assieme, fin da subito, dal giusto prezzo.

2 – Certificazione Energetica (APE)

In fase di vendita e locazione di immobili è obbligatorio avere l’Attestato di Prestazione Energetico (APE);

E’ un documento che contiene la «classe energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile.

Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

L’attestato deve contenere anche i dati catastali dell’immobile.

Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per trovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l’Indice di prestazione energetica (Ipe) dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, contenute nell’attestato di prestazione energetica.

In caso di vendita l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.

Inoltre il proprietario viene a conoscenza del valore a livello energetico, ovvero quanta energia consuma l’immobile di cui dispone e a sua volta può effettuare dei pochi semplici interventi dopo i quali il consumo annuo si può ridurre creando un reale risparmio e migliorando la classe energetica, l’immobile cresce di valore.

Se non si è in possesso di questo certificato obbligatorio, non c’è da preoccuparsi perché, volendo, ci occuperemo direttamente noi a redigerlo.

3 – Pubblicità

Essere visibili su internet oggi giorno è fondamentale. Realizziamo un servizio fotografico della tua casa. Creiamo e pubblichiamo il tuo annuncio nei maggiori portali web immobiliari per avere la massima visibilità per vendere al meglio la tua casa. Il web è il posto dove i compratori vanno sempre più spesso a cercare la proria casa da acquistare. Il tuo immobile sarà su oltre 80 siti contemporaneamente così abbiamo la sicurezza che venga visto dal tuo futuro compratore. Ecco l’elenco completo:

Inoltre, volendo, possiamo installare un cartello o striscione sul posto in base all’immobile e un cartello pubblicitario presso la nostra vetrina immobiliare. La vostra casa sarà segnalata a tutti i probabili acquirenti che abbiamo nella nostra banca dati e clienti nuovi che costantemente ci arrivano dai portali web coi quali siamo collegati.

4 – Appuntamento

L’appuntamento è una delle situazioni più importanti nella vendita dell’immobile. Ci permettiamo di dare qualche consiglio per potersi comportare al meglio in questi momenti.

Fissare appuntamenti in orari diurni e solari, se c’è il sole è meglio.

Far trovare l’immobile il più presentabile possibile. Se l’immobile è pulito e ordinato il cliente sarà più a suo agio.

Al termine della presentazione dell’immobile è meglio sedersi attorno a un tavolo e far visionare della documentazione tipo: planimetria, spese condominiali, visure ecc… e rilasciare una brochure. E’ come se fosse il bigliettino da visita della casa che rimane al vostro probabile acquirente.

Non far trasparire al cliente che si ha fretta di vendere. E’ un atteggiamento che può compromettere il prezzo in fase di trattativa.

Essere disponibili, rispondere a ogni domanda. Il compratore valuta attentamente sia la casa che la proprietà. E’ l’acquisto tra i più importanti e costosi della sua vita quindi se riceve disponibilità e chiarezza da parte del venditore può solo che essere un vantaggio per entrambe le parti.

Ci occuperemo personalmente noi a fare le visite coi clienti del vostro immobilie solamente prima di aver mostrato bene l’immobile con planimetrie, foto e posizione. I clienti che verranno a vedere il vostro immobile sono pre-qualificati in maniera tale da evitare gli acquirenti “curiosi” o perditempo.

5 – Trattativa

La trattativa è la parte più delicata nel percorso della vendita e acquisto immobiliare.

Occorre soddisfare sia gli interessi del venditore che dell’acquirente.

Tra gli elementi importanti ricordiamo oltre allo stabilire il giusto prezzo di vendita le modalità dei pagamenti, i termini della consegna dell’immobile e della stipula dell’atto di vendita, sapere se ci sono delle spese straordinarie già deliberate o in fase di delibera, eventuale necessità di accedere ad un mutuo e la comunicazione di eventuali vincoli o ipoteche esistenti sull’immobile.

La trattativa viene mediata tramite la nostra esperienza sul campo dell’intermediazione immobiliare con l’obbiettivo finale di soddisfare le esigenze di entrabe le parti. Solo arrivati al raggiungimento di tale soddisfacimento la trattativa sarà conclusa e si concluderà l’accordo di vendita.

6 – Documentazione

Per vendere un immobile occorre avere una documentazione che dovrà essere in parte mostrata al compratore in fase di trattativa, in parte al preliminare di compravendita e in parte servirà al notaio per il rogito notarile.

Di seguito segnaliamo tutti i documenti che sarebbe bene avere prima di avviare ogni trattativa immobiliare:

a) Atto di provenienza: può essere un atto di compravendita o una donazione.

Consiste nell’atto del notaio fatto quando abbiamo comprato/donato l’immobile, dal quale risultano i dati del proprietario, l’ubicazione, la consistenza, la quota di possesso, i dati catastali, la rendita catastale.

Questo documento ci è stato consegnato dal notaio insieme alla trascrizione dopo una trentina di giorni dalla stipula. Se non lo troviamo possiamo tornare dal Notaio e richiederne un’altra copia. Può succedere che il Notaio non eserciti più e/o sia passato tanto tempo dal precedente passaggio per cui gli atti non sono più conservati nello studio notarile che pensavamo.

In questo caso l’atto è stato sicuramente portato alla conservatoria dei registri immobiliari di zona.

Nel caso la provenienza sia dovuta ad una successione o ad una eredità, dovremo invece portare la documentazione.

b) Nota di trascrizione: è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto di compravendita nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

c) Atto di mutuo: Se ne abbiamo avuto bisogno quando abbiamo comprato l’immobile. È l’atto Notarile fatto contestualmente all’atto di compravendita con il quale il Notaio registra l’ipoteca dell’immobile a garanzia per la banca erogatrice.

d) Nota di trascrizione dell’ipoteca:è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto dell’ipoteca nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

e) Visura ipotecaria: serve a dimostrare al compratore che non ci sono altri vincoli sull’immobile.

f) Visura e planimetria catastale: documenti rilasciati dal catasto/agenzia del territorio.

Dovremo controllare, o far controllare, da un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) se sono esattamente conformi alla situazione attuale dell’immobile. In caso di difformità tra la situazione attuale e la piantina catastale, il Notaio non stipula l’atto e la banca non da il nulla osta in caso di richiesta di mutuo. Se ad esempio abbiamo fatto dei lavori che hanno modificato l’immobile, dovremo assolutamente sanare le modifiche fatte.

g) Concessione Edilizia: Rilasciata dal comune al:

-costruttore prima di iniziare la costruzione dell’immobile

-al proprietario a seguito di un condono richiesto dallo stesso nel caso in cui abbia effettuato modifiche dell’immobile.

h) Certificato di agibilità: rilasciato dal comune che attesta la licenza di abitabilità, e le autorizzazioni del progetto di costruzione.

i) Certificati di conformità degli impianti: Questi vi sono stati consegnati dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti gas, luce, idrico,idrico-sanitario.

j) Certificato della situazione pagamento condominio: va richiesto all’amministratore per dimostrare che tutti i pagamenti che riguardano il condominio sono in regola e se nelle ultime assemblee hanno informato ad eventuali lavori deliberati ma ancora non eseguiti.

k) Attestato di Prestazione Energetico: rilasciato da un tecnico dove viene assegnato un coefficiente riguardante la classe energetica.

l) Documenti personali dell’intestatario/i dell’immobile:documento che attesti l’identità (carta di identità/patente) codice fiscale.

Se i proprietari sono coniugi in comunione di beni e l’immobile è quindi cointestato serve l’estratto degli atti di matrimonio. Ovviamente devono essere entrambi concordi alla vendita. In caso uno dei due non può essere presente alla stipula del compromesso e/o del rogito, può lasciare una procura irrevocabile alla persona che lo rappresenterà nella vendita fatta da un notaio.

m) Contratto di locazione: se dobbiamo vendere un immobile affittato, occorre fornire il contratto di affitto/locazione. Potrebbe essere utile, per evitare perdite di tempo, fare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’affittuario con la relativa proposta di vendita specificando il prezzo di vendita e dare un periodo di 30 giorni per la risposta. Questo per dare modo all’inquilino di formulare una proposta se interessato ed evitare eventuali rivalse e discussioni durante le trattative (diritto di prelazione)

n) Regolamento di condomino: Redatto da un notaio nel momento della costituzione del condominio su incarico del costruttore o dei condomini stessi. Da richiedere all’amministratore di condominio.

Noi ci occuperemo che la documentazione per la vendita dell’immobile sia completa e reperiremo se necessario i documenti mancanti e l’assistenza nell’eventuale regolarizzazione di difformità catastali e/o comunali.

7- Compromesso

Dopo aver concluso la trattativa con il compratore e quindi trovato l’accordo sul prezzo, sul modi e termini dei pagamenti e le relative tempistiche si dovrà sottoscrivere un contratto preliminare di vendita (gli impegni verbali non valgono in campo immobiliare) a meno che si preferisca addivenire direttamente alla stipula dell’atto notarile d’acquisto.


Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di vendita e si riceve una somma, in genere a titolo di caparra confirmatoria, che normalmente viene versata al venditore.


E’ il momento più delicato dell’intera vendita: al momento della sottoscrizione del preliminare si dovrà già avere certezza delle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico.
Appare inutile e dannoso ricevere delle somme, che poi sarà oneroso e difficile restituire al compratore, qualora l’immobile non abbia le caratteristiche o non si riescono a rispettare i tempi e modi inseriti nel contratto, richieste dall’acquirente.
Inoltre occorre considerare che le somme ricevute sono affidate alla buona fede del venditore, che conserva la proprietà dell’immobile fino all’atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata.

La relativa imposta è pari allo 0,50% qualora la somma sia versata a titolo di caparra confirmatoria ed al 3% qualora sia versata a titolo di acconto prezzo, entrambe recuperabili in sede di registrazione del contratto definitivo (atto notarile) oltre la tassa fissa di 200€

Dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita tra le parti occorre compilare il modello 69 e l’F23 per poi andare a registrare il tutto all’Agenzia delle Entrate.

Di tutto questo… dalla conclusione della trattativa provvederemo noi a redigere il preliminare di compravendita (compromesso) con i vari accordi presi, inserendo i dati dell’immobile verificati e certificati e inserendo le clausole che tutelino entrambe le parti, sia il venditore che il compratore. Dopo la sottoscrizione ci occuperemo noi alla compilazione della modulistica per poi andare all’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla stipula
per registrare il contratto.

8 – Atto Notarile

E’ l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il compromesso (salvo eventuali modifiche che però devono essere state concordate da entrambe le parti).

Il rogito può essere stipulato privatamente, facendo poi autenticare le firme, oppure, come accade normalmente, redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico. Quest’ultimo ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza.

Al momento del rogito, l’acquirente di norma deve saldare il prezzo dell’acquisto (quindi, in caso di acquisto tramite mutuo, devono essere già state ultimate tutte le pratiche del finanziamento).

Il rogito deve contenere i seguenti elementi essenziali:

– dati anagrafici dei contraenti;

– dati riguardanti l’immobile e le eventuali pertinenze;

– indicazione dei confini con altri immobili;

– indicazione del prezzo, dei tempi e delle modalità di pagamento;

– modi e termini di consegna dell’immobile e eventuali accordi sul subentro dell’acquirente negli oneri attivi e passivi.

Il rogito deve essere registrato presso lo specifico ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari.

Il notaio è corresponsabile per la registrazione (si occupa dell’iscrizione delle ipoteche e dei diritti reali previsti dal rogito come servitù, enfiteusi, usufrutto) e il pagamento delle relative imposte.

Siamo arrivati all’ultimo passaggio della vendita immobiliare. Anche in quest’ultimo passaggio siamo presenti e ci occupiamo, in prima persona, a coordinare tutta la docuementazione che necessita al notaio e ala banca se il compratore necessita di mutuo. Monitoriamo tutti i passaggi burocratici e tecnici fino al termine presenziando anche durante la stipula del rogito notarile.

Un caloroso augurio di una splendida vendita e ovviamente, saremo lieti e pronti, di poter seguire i vari passaggi della compravendita del vostro immobile considerandoci un punto di riferimento per una vendita immobiliare di successo.

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