Compromesso

Che Cos’è?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso) è quel contratto, da stipularsi in forma scritta (gli impegni verbali non valgono in campo immobiliare), con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.


A cosa fare attenzione:
Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto. E’ il momento più delicato dell’intera trattativa.

Consigliamo quindi, di fare estrema attenzione ai punti che elenchiamo per poter sottoscrivere serenamente il contratto:

  • Descrivere accuratamente l’unità immobiliare con i riferimenti catastali ( i dati sono nella visura catastale ) compresi accessori e pertinenze (sono riportati nell’atto notarile di acquisto nella parte della descrizione dell’immobile esempio: cantina o posto auto);
  • indicare le esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni o altro regime) dei contraenti coniugati
  • Indicare esattamente il prezzo di vendita e le sue modalità di pagamento: acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
  • Chiarire il tipo di caparra prescelta:

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all’altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.

Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato che può comunque insistere per l’adempimento, e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.
La
caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

(normalmente e per usi e consuetudini è la confirmatoria)

  • Clausole relative alle garanzie dal punto di vista ipotecario e vincolistico (con descrizione delle ipoteche e vincoli da cancellare e delle eventuali sanatorie edilizie a carico del venditore);
  • Consegnare, da parte del venditore, copia della documentazione catastale e ipotecaria, urbanistica, dell’eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale, della planimetria e della concessione edilizia e l’Attestato di Prestazione Energetico.

 


Registrazione Contratto: Imposte e procedure
Il costo della registrazione del preliminare di compravendita è di € 200,00 + l’imposta proporzionale prevista per l’acconto.

La relativa imposta è pari allo 0,50% qualora l’acconto sia versato a titolo di caparra confirmatoria ( es: € 30.000 di caparra confirmatoria = € 150 )

ed al 3% qualora l’acconto sia versato a titolo di caparra penitenziale (es: € 30.000 di caparra penitenziale = € 900), entrambe recuperabili in sede di registrazione del contratto definitivo (atto notarile).

Il versamento si effettua tramite F23, compilandolo con i dati delle parti e le relative imposte. Occorre compilare anche il modello 69 nel quale bisogna inserire anche i dati dell’immobile dopodiché ci si può recare all’Agenzia delle Entrate per registrare il tutto entro 20 giorni dalla stipula del contratto.

Ad ogni contratto che si presenterà per la registrazione bisognerà apporre una marca da bollo da € 16 per ogni 100 righe di testo scritte, una marca da bollo da 1€ per ogni allegato in formato A4 (il foglio classico) con immagini, foto o documenti e sempre da € 16 se si tratta di fogli scritti (ad esempio un regolamento di condominio), mentre per gli allegati in formato A3 si applica una marca da bollo da 1,50€. Tutte le marche da bollo devono avere una data uguale o precedente a quella della sottoscrizione del contratto.

 

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